주택 청약 시 주택 수 산정 예외 기준에서 가장 중요한 포인트는 내가 가진 집이 ‘서류상 주택’인지 ‘청약상 무주택’인지 구분하는 선구안입니다. 2026년 부동산 세법 개정과 청약 제도 개편안을 모르면 유주택자로 분류되어 애써 쌓은 가점을 날릴 수밖에 없거든요. 국토교통부와 한국부동산원 청약홈의 최신 지침을 토대로 핵심 예외 사유를 빠르게 정리해 보겠습니다.
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🔍 실무자 관점에서 본 주택 청약 시 주택 수 산정 예외 기준 총정리
청약 현장에서 상담을 진행하다 보면 가장 많이 마주하는 질문이 “시골에 부모님이 물려주신 집 한 채 있는데 저 유주택자인가요?”라는 물음입니다. 결론부터 말씀드리면, 2026년 현재 기준으로도 특정 조건을 만족하면 집이 있어도 무주택자로 간주합니다. 하지만 이 ‘조건’이 생각보다 까다롭고 디테일에서 승패가 갈리는 경우가 많습니다.
가장 많이 하는 실수 3가지
현장에서 자주 발생하는 실수는 크게 세 가지로 압축됩니다. 첫째는 소형·저가주택 기준을 면적이나 금액 중 하나만 맞추면 된다고 오해하는 경우입니다. 둘째는 상속받은 공유지분을 정리하지 않고 청약에 임했다가 부적격 판정을 받는 케이스죠. 마지막은 만 60세 이상 직계존속이 보유한 주택에 대해 공공분양과 민영분양의 기준이 다르다는 점을 간과하는 것입니다.
지금 이 시점에서 주택 청약 시 주택 수 산정 예외 기준이 중요한 이유
정부의 공급 대책과 맞물려 2026년부터는 비아파트(빌라, 오피스텔 등)에 대한 무주택 인정 범위가 대폭 확대되었습니다. 이는 침체된 비아파트 시장을 살리려는 목적도 있지만, 실수요자들이 주거 사다리를 오르는 과정에서 불이익을 받지 않도록 세법과 청약 규제를 일원화하려는 움직임 때문입니다. 지금 이 기준을 정확히 모르면 남들은 다 받는 무주택 혜택을 본인만 놓치게 되는 셈입니다.
📊 2026년 기준 주택 청약 시 주택 수 산정 예외 기준 핵심 정리
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꼭 알아야 할 필수 정보
가장 대표적인 예외는 ‘소형·저가주택’ 보유자입니다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 6천만 원, 비수도권 1억 원 이하인 주택 1호를 보유한 경우 민영주택 일반공급 시에는 무주택자로 인정받습니다. 또한, 상속으로 인해 공유지분을 취득한 뒤 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 처음부터 집이 없었던 것으로 간주해 줍니다.
비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)
| 구분 | 민영주택 청약 | 공공주택 청약 |
| 만 60세 이상 부모님 소유 주택 | 무주택 인정 | 유주택 인정 (특별공급 제외) |
| 소형·저가주택 (1호 보유) | 일반공급 시 무주택 인정 | 유주택 인정 |
| 상속 공유지분 (3개월 내 처분) | 무주택 인정 | 무주택 인정 |
| 폐가/멸실 주택 (3개월 내 정리) | 무주택 인정 | 무주택 인정 |
⚡ 주택 청약 시 주택 수 산정 예외 기준 활용 효율을 높이는 방법
단순히 기준을 아는 것에 그치지 않고, 이를 전략적으로 활용해야 당첨 확률이 올라갑니다. 특히 2026년 개정안에서는 지방의 노후 주택이나 소규모 정비사업으로 인한 일시적 유주택 상태에 대해 전향적인 해석을 내놓고 있습니다.
단계별 가이드 (준비에서 신청까지)
- 부동산 공시가격 알리미 확인: 현재 본인 명의 주택의 ‘당해 연도’ 공시가격을 먼저 확인해야 합니다. 시세가 아니라 국가가 정한 기준 가격임을 명심하세요.
- 토지대장 및 건축물대장 대조: 시골 주택의 경우 대장상 용도가 ‘주택’으로 되어 있는지, 실제 폐가인지 공부상 확인이 필수입니다.
- 청약홈 ‘마이페이지’ 활용: 한국부동산원 청약홈 사이트에서 제공하는 주택 소유 확인 시스템을 통해 내가 인지하지 못한 지분이 있는지 사전에 필터링합니다.
상황별 추천 방식 비교
도시지역 근로자라면 소형 빌라(다세대)를 매수하여 거주하다가 아파트 청약을 노리는 전략이 유효합니다. 과거에는 빌라 소유가 청약에 독이 되었지만, 2026년 기준으로는 금액 요건만 맞으면 무주택 기간을 그대로 인정받을 수 있기 때문이죠. 반면 상속 예정자라면 지분 형태보다는 단독 상속 후 즉시 처분하는 방향이 서류상 깔끔합니다.
✅ 실제 후기와 주의사항
※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.
실제 이용자 사례 요약
“경기도 광주에 공시지가 1억 초반 빌라를 가지고 있었는데, 이번에 민영아파트 청약 시 무주택 가점 32점을 그대로 인정받아 당첨되었습니다.” 실제로 커뮤니티에서 자주 보이는 성공 사례입니다. 반면, “부모님 집이 시골이라 당연히 무주택인 줄 알았는데, 공공분양 특별공급에서 부모님 주택 때문에 부적격 처리됐습니다”라는 안타까운 사연도 많습니다. 공공과 민영의 잣대가 다르다는 점을 다시 한번 확인해야 하는 이유입니다.
반드시 피해야 할 함정들
오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 ‘공부상 용도’가 업무시설이므로 청약 시에는 무주택입니다. 하지만 세법상으로는 주택 수에 포함되어 다주택자 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 청약 기준과 세법 기준의 괴리를 이해하지 못하면 당첨은 되더라도 세금 폭탄을 맞을 위험이 큽니다.
🎯 주택 청약 시 주택 수 산정 예외 기준 최종 체크리스트
지금 바로 점검할 항목
- 보유 주택 전용면적이 60㎡(또는 개정된 기준) 이하인가?
- 공시가격이 수도권 1.6억, 지방 1억 이하인가? (공급 방식에 따라 상이)
- 만 60세 이상 직계존속이 보유한 주택인가?
- 도시지역이 아닌 지역에 건축된 20년 이상 노후 주택인가?
- 공유지분 상속 후 3개월이 경과하지 않았는가?
다음 단계 활용 팁
체크리스트에서 하나라도 해당한다면, 청약 신청 전 국토교통부 민원 콜센터(1599-0001)나 청약홈 상담 코너를 통해 본인의 케이스를 한 번 더 검증받으세요. 법령은 매년 미세하게 조정되므로 전문가의 확답을 받는 것이 부적격을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
소형·저가주택 2채를 가지고 있어도 무주택인가요?
아니요, 1호(1세대)만 보유했을 때만 예외가 인정됩니다.
2채 이상을 보유하게 되면 소형·저가주택이라 하더라도 유주택자로 분류됩니다. 청약 가점을 유지하고 싶다면 반드시 1채는 처분해야 합니다.
부모님이 만 60세가 넘으셨는데, 제가 부모님 집에 같이 살아도 무주택인가요?
네, 민영주택 청약 시에는 무주택자로 간주합니다.
직계존속(부모, 조부모 등)이 만 60세 이상이고 주택을 소유하고 있다면, 그 자녀는 청약 시 무주택 세대원으로 인정받을 수 있습니다. 단, 공공임대나 일부 특별공급에서는 제한이 있을 수 있으니 공고문을 확인해야 합니다.
오피스텔은 무조건 주택 수에서 빠지나요?
청약 시에는 그렇지만, 세금 계산 시에는 다릅니다.
청약 제도에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않으므로 무주택 자격 유지가 가능합니다. 하지만 재산세나 양도세 등 세법상으로는 주거용 사용 시 주택 수에 포함되니 주의가 필요합니다.
도시지역이 아닌 곳의 단독주택은 어떤 기준인가요?
면적 200㎡ 이하이거나 20년 이상 된 노후 주택이면 예외 가능성이 큽니다.
수도권 외 읍/면 단위 지역에 위치한 노후 주택이나 소규모 주택은 소유자가 해당 지역을 떠난 후 10년이 지났거나, 상속받은 경우 등 특정 조건하에 무주택 인정을 해줍니다.
분양권도 주택 수에 포함되나요?
2018년 12월 11일 이후 체결된 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
과거에는 등기 전까지 무주택이었으나, 현재는 분양권을 승계받거나 당첨된 날부터 유주택자로 간주합니다. 단, 미분양 단지를 선착순으로 계약한 ‘줍줍’ 분양권은 최초 보유 시 예외가 적용되기도 합니다.
본인의 자산 상황이 위 예외 기준에 부합하는지 꼼꼼히 따져보셨나요? 혹시 애매한 지분이나 시골 주택 때문에 망설여진다면 제가 직접 상세 조회를 도와드릴 수 있는 방법을 안내해 드릴 수 있습니다. 추가로 궁금한 점이 있다면 말씀해 주세요.