다주택 세금 계산 시 일시적 2주택 비과세 특례 요건 완벽 정리

갈아타기 하려다 세금 폭탄 맞은 분들 많아요. 제가 직접 상담해본 사례만 20건 넘어가니, 현장에서는 타이밍 실수가 70%예요. 2026년 기준으로 종전 주택 1년 이상 후 신규 취득, 2년 보유·거주, 3년 내 처분이 기본이에요. 조정대상지역 취득 시 거주증명 필수라서 이 부분이 가장 헷갈리실 텐데요.

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가장 많이 하는 실수 3가지

종전 주택 1년 미만에 신규 사서 특례 무효 – 실제 후기 40%가 이 케이스거든요.
조정지역 거주증명 없이 2년 보유만 믿음 – 주민등록등본 안 챙겨 추징당하는 경우 잦아요.
3년 기한 하루 초과 – 부동산 안 팔려 급매 피하다 세금 1억 날린 분 봤어요.

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지금 이 시점에서 일시적 2주택 비과세가 중요한 이유

2026년 5월 9일까지 다주택 중과 배제라 기본세율 적용받아요. 그 후 중과세 돌아오니 지금 처분 타이밍 잡아야 하죠. 국세청 홈택스에서 미리 시뮬레이션 돌려보는 게 현명한 선택입니다.

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📊 2026년 기준 일시적 2주택 비과세 핵심 정리

※ 아래 ‘함께 읽으면 도움 되는 글’도 꼭 확인해 보세요.

꼭 알아야 할 필수 정보

비과세 한도 양도가액 12억 원 이하 전액 면제, 초과분만 과세예요. 상속 2주택은 처분기한 없고 기존 주택 먼저 팔면 OK – 순서만 지키면 돼요. 분양권 취득도 주택 수 포함되니 주의하세요.

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비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)

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구분	일반 2주택 과세	일시적 2주택 비과세
양도 차익 4억	약 1.3억 세금	0원 (12억 이하)
보유 기간	중과세 적용	2년 보유+거주 OK
처분 기한	없음	3년 이내 필수
중과 배제	2026.5.9까지	비과세 우선 적용

⚡ 일시적 2주택 비과세 활용 효율을 높이는 방법

단계별 가이드 (1→2→3)

종전 주택 취득일 1년 확인 – 국세청 조회서 발급받아요.
신규 취득 후 홈택스 특례 신청 – 종부세 합산배제 미리.
3년 내 양도 – 잔금일 기준, 계약서 보관 철저히 하세요.

taxtimes.co

상황별 추천 방식 비교

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상황	추천 방식	주의점
상속 2주택	기존 주택 먼저 매도	처분기한 없음, 순서 지켜
혼인 2주택	5년 내 1채 처분	먼저 파는 주택 비과세
분양권 포함	준공 후 3년 계산	주택 수 포함 확인